매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않은 경우에 차순위매수신고인이 있으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정해야 합니다. 그러나 대금지급기한(매수인이 제공한 금전 외의 매수신청보증을 현금화하고 매각대금 충당에 모자라는 차액을 지급하도록 정한 기한을 말함)을 다시 정한 경우에는 그렇지 않습니다(「민사집행법」 제137조제1항).
매수인이 대금지급기한 또는 다시 정한 대금지급기한까지 대금을 전부 지급하지 않았고, 차순위매수신고인이 없는 경우에는 법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명해야 합니다. 재매각 절차에서는 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다(「민사집행법」 제138조제1항 및 제2항)
매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자(연 12%) 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다. 한편, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받고도 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않으면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다(「민사집행법」 제138조제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).
전의 매수인도 재매각 절차에 참여할 수 있나요?
재매각 절차는 대금지급기한까지 매수인이 대금을 지급하지 않아 실시되는 절차이므로 전의 매각절차에서 매수인으로 결정된 사람은 재매각 절차에 참여할 수 없습니다(「민사집행법」 제138조제4항).
전의 매수인은 재매각 절차에 참여할 수 없는 138조 (재매각) - CaseNote 외에도 매수신청보증의 반환을 요구할 수 없습니다(「민사집행법」 제138조제4항). 다만, 재매각 절차가 취소되거나 경매신청이 취하된 경우에는 매수신청보증을 반환받을 수 있습니다.
8개 판례에서 참조
… 이전까 지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일?>지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지 연이자와 절차비용을 지급하면 경매물건의 소유권을 취득할 수 있으므로(민사집행법 제138조 제3항 등 참조), 만약 2016. 1. 29.경 대출이 이루어졌다면 피해자 명의로 이 사건 건물의 소유권을 취득하는 데에 별다른 문제는 없었던 것으로 보인다.
서울고등법원 2018. 5. 31. 선고 2017나37296 판결 PRO
… 위와 같은 재매각명령으로 1차 경매절차는 실효되고 이와 동시에 이 사건 건물에 관한 소유권은 재매각에 따라 매수인이 대금을 완납할 때까지 원고에게 있다고 할 것이며, 민사집행법 제138조 제3항이 규정하고 있는 지급기한은 위 대금지급기한인 2013. 9. 27.의 3일 이전까지를 의미한다 할 것이다. 그런데 법원은 피고가 민사집행법 제138조 제3항이 규정하는 지…
의정부지방법원 2016. 10. 19. 선고 2015가합4983 판결 PRO
마. 피고 회사는 위 2015. 9. 17. 매각대금 38억 5,000만 원과 이에 대한 지연이자 101,260,273원의 총합 3,951,260,273원을 납부하였고, 집행법원은 최고가매수인인 피고 회사로부터 민사집행법 제138조 제3항에 따른 대금과 지연이자 및 절차비용을 지급받았음을 이유로 재매각명령을 취소하였다.
대법원 2014. 9. 2. 자 2014마969 결정
… 아니하여 재매각절차가 진행된 경우에, 이러한 공유자는 이미 민사집행법 제139조 제1항, 제140조에 의한 보호를 받았다고 할 것일 뿐만 아니라, 그 재매각절차에서는 민사집행법 제138조 제4항에 정한 ‘전의 매수인’에 해당하여 매수신청을 할 수도 없으며, 나아가 임차인이나 근저당권자 등과 같이 경매목적물 자체에 대한 양도 또는 인도를 저지할 권리를 보유하고 있다…
서울중앙지방법원 2013. 7. 25. 선고 2011가합123150 판결
마. 참조 내지 근거 법률 5: 민사집행법 제113조, 제120조, 제121조, 제133조, 제138조 제4항 등
대법원 2009. 5. 28. 선고 2009두2733 판결
… 제447조 참조), 제504조(현행 민사집행법 제16조 참조), 제517조(현행 민사집행법 제15조 참조), 제648조 제4항(현행 민사집행법 제138조 참조), 제735조(현행 민사집행법 제275조 참조)
대법원 2009. 5. 6. 자 2008마1270 결정
… 제121조 제6호의 취지는 매수인에게 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있도록 허용함으로써 매수인의 불이익을 구제하려는 데 있는 점, 민사집행법 제138조 제1항에 의하면 재매각명령이 나면 확정된 매각허가결정의 효력이 상실되는 점, 민사집행법 제138조 제3항의 취지는 재매각절차가 전 매수인의 대금지급의무 불이행…
헌법재판소 2009. 4. 30. 선고 2007헌가8 전원재판부
반면 민사집행법상 경매절차에서는 매각결정을 받은 매수인이 기한 내에 대금을 납부하지 아니한 경우 그가 제공한 매수신청보증금을 반환하지 아니하지만( 민사집행법 138조 (재매각) - CaseNote 제138조 제4항), 이 사건 법률조항과 달리 그 보증금을 재매각 이후의 배당할 금액에 포함시켜( 민사집행법 제147조 제1항 제5호) 우선순위에 따라 집행채권자 및 담보물권자 …
재매각은 매수인 ( 차순위매수인이 매각허가를 받은 경우를 포함한다 ) 이 대금지급기한 또는 민사집행법 142 조 4 항의 다시 정한 기한까지 대금지급의무를 완전히 이행하지 않고 ( 일괄매각된 여러 개의 부동산 중 일부 부동산의 대금만 내거나 , 한 부동산의 공동매수인 중 일부가 내부관계상 자기의 의무를 이행하였어도 전체적으로 대금을 다 내지 않으면 완전한 의무이행이 아니다 ), 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말한다 ( 법 138 ① ).
재매각은 매각절차를 다시 실시하는 점에서 새 매각과 같으나 , 재매각은 매각허가결정 확정 후 매수인의 대금지급의무 불이행을 원인으로 함에 반하여 , 새 매각 은 매각허가결정에 이르지 않았거나 매각허가결정의 확정에 이르지 않은 경우에만 실시하는 점에서 구별된다 .
매수인이 재매각명령 전에 매각대금 및 지연이자와 절차비용을 지급한 경우에는 재매각절차를 진행할 필요가 없다 ( 법 138 ③ 참조 ).
(1) 매수인이 매각대금 지급의무를 완전히 이행하지 않았을 것 .
매각대금 지급의무를 완전히 이행하지 않으면 재매각이 실시되므로 일괄매각된 여러 개의 부동산 중 일부 부동산의 매각대금에 상당하는 대금지급만이 있을 때에는 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없고 , 또 여러 사람이 같은 부동산을 매각허가받은 경우에 공동매수인 내부관계에서는 부담부분이 정하여져 있더라도 법원에 대하여는 연대하여 전액을 지급할 의무가 있으므로 , 그 중 1 인만이 그 부담액만을 납부하고 그 나머지는 납부하지 않은 경우에는 매수인들은 그 의무를 완전히 이행한 것이라고 볼 수 없다 ( 대법원 2001. 7. 16. 자 2001 마 1226 결정 , 대법원 2012. 3. 9. 자 2011 그 316 결정 ).
(2) 매수인이 대금지급기한 또는 민사집행법 142 조 4 항의 다시 정한 기한까지 이행하지 않았을 것 .
따라서 매수인이 위 기한까지 대금지급의무를 불이행하면 재매각을 명할 수 있다 .
(3) 차순위매수신고인 이 없을 것 .
매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않았더라도 차순위매수신고인이 있는 경우에는 바로 재매각을 명할 수 없고 그에 앞서 차순위매수신고인에 대한 매각허가 여부를 결정해야 한다 ( 법 137 ① 본문 ).
따라서 차순위매수신고인이 있는 경우에는 그에 대한 매각불허가결정이 확정되거나 , 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정이 확정되었지만 차순위매수신고인도 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않은 때에 비로소 재매각을 실시할 수 있다 .
(4) 의무불이행이 재매각명령시까지 존속할 것 .
매수인은 지급기한이 지난 후에도 재매각기일의 3 일 이전까지는 대금지급을 할 수 있기 때문에 ( 법 138 ③ ), 재매각명령 전에 대금을 지급한 때에는 재매각의 요건을 구비하지 못한 것이 된다 .
재매각의 대상으로 되는 목적물은 원칙으로는 매수인에게 매각허가되었던 부동산이다 . 다만 , 당초 여러 개의 부동산에 대하여 매각을 실시하였으나 민사집행법 124 조의 과잉매각이 되어 일부 부동산에 대하여서만 매각허가를 하고 나머지 부동산에 대해서는 매각불허가를 하였다가 매수인이 대금을 지급하지 않아 그 부동산에 대하여 재매각을 실시하게 된 경우 , 법원은 필요하다고 인정하면 앞서 과잉매각으로 매각허가를 하지 않았던 부동산도 함께 매각에 부칠 수 있다 . 이 경우에 매각불허된 부동산의 경매는 재매각이 아니므로 전의 매수인의 매수금지의 문제는 생기지 않는다 .
집행법원은 재매각의 요건이 구비되면 재매각명령을 발해야 하고 , 그 사유발생일부터 1 주 안에 재매각기일을 지정하고 통지해야 한다 ( 재민 91-5).
재매각을 명함에 있어 경매개시결정을 다시 할 필요는 없고 재매각명령서를 작성하여 이를 집행기록에 가철하여 두었다가 후일 매각기일 공고절차를 완료하여 재매각을 실시할 때에 집행기록과 함께 집행관에게 교부한다 .
재매각명령 이 발령되면 확정된 매각허가결정은 당연히 그 효력을 상실하고 , 실체적으로는 매수인의 대금지급의무불이행을 원인으로 매매계약이 당연 해제되므로 , 매수인의 대금지급의무 역시 소멸한다 ( 황병하 , “ 경매신청의 취하와 전 경락인의 동의 ”, 대법원판례해설 (32), 법원도서관 (1999), 369 면 ).
재매각명령을 전의 매수인 기타 이해관계인에게 고지할 필요는 없다 . 재매각기일은 통지해야 한다 .
즉시항고할 수 있다는 규정이 없으므로 , 재매각명령에 대하여는 이해관계인이 집행방법에 대한 이의로써 불복할 수 있다 ( 제 3 판 주석 민사집행법 (III), 80 면 ; 실무제요 민사집행 [II], 351 면 ). 이 불복은 재매각기일이 종결될 때까지 할 수 있다 .
재매각절차에도 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 불렸던 매각기일에 정하여졌던 최저매각가격 , 그 밖의 매각조건이 재매각절차에 그대로 적용된다 ( 법 138 ② , 대법원 1980. 8. 7. 자 80 마 215 결정 , 대법원 1998. 10. 28. 자 98 마 1817 결정 ). 최저매각가격을 저감하거나 전의 매수인이 응찰하였던 가격을 최저매각가격으로 정해서는 안 된다 .
즉 , 재매각은 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일부터 재개 · 속행되는 것이므로 재매각명령후 최초의 재매각기일의 최저매각가격 기타 매각조건에 대하여는 전의 매수인이 최고가매수신고인으로 호창받은 매각기일에 정해졌던 최저매각가격 기타 매각조건이 그대로 적용되어 , 재매각기일에서는 그 매각조건에 따라 매각을 실시해야 한다 . 따라서 민사집행법 97 조 1 항에 의하여 감정인이 처음 평가한 금액이나 전의 매수인이 매수신고한 가격을 최저매각가격으로 하여 재매각을 실시해서는 안 된다 ( 대법원 1975. 5. 31. 자 75 마 172 결정 ).
또한 재매각 직전 매각기일에서의 최저매각가격을 저감하여 이를 재매각에 있어서의 최저매각가격으로 하여서도 안 된다 . 그러나 이해관계인 간에 매각조건의 변경에 관하여 합의가 있으면 일반 원칙에 따라서 종전의 매각조건을 변경할 수 있고 또 법원도 직권으로 매각조건을 변경할 수 있다 . 실무에서는 재매각의 경우 직권으로 매수신청의 보증금액을 변경하여 최저매각가격의 10 분의 2 로 정한 금액을 보증으로 제공하게 하고 있다 ( 규칙 63 ② ).
(2) 재매각기일의 지정 · 공고 · 통지 · 실시
( 가 ) 법원이 재매각을 명한 때에는 즉시 재매각기일을 지정하여 일반의 매각절차와 같은 방법으로 이를 공고해야 138조 (재매각) - CaseNote 한다 .
재매각기일은 그 공고일로부터 2 주 후 20 일 안의 날로 정해야 한다 ( 재민 91-5, 규칙 56).
재매각기일도 일반의 매각기일의 경우와 마찬가지로 이해관계인에게 통지를 해야 한다 ( 법 104 ② ). 공유지분의 경매시에는 다른 공유자에 대하여 입찰기일을 통지해야 하며 , 이를 흠결하면 매각허가결정에 대한 항고사유가 된다 ( 대법원 1998. 3. 4. 자 97 마 962 결정 ). 전의 매수인은 이해관계인이 아니므로 통지할 필요가 없다 .
( 나 ) 재매각기일의 절차 는 민사집행법 138 조의 특별규정에 의하는 경우 외에는 모두 일반의 부동산매각기일의 절차에 따른다 . 다만 , 재매각에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다 ( 법 138 ④ ).
재매각기일에 매수신고가 없거나 최저매각가격에 미달하여 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 , 일반 매각절차의 경우와 마찬가지로 민사집행법 119 조의 규정에 따라 새 매각기일을 지정한다 .
바 . 재매각절차에서 전의 매수인에 대한 효력
재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 138조 (재매각) - CaseNote 없다 ( 법 138 ④ ). 전의 매수인에는 매수인이 된 차순위매수신고인도 포함된다 ( 전병서 , 265 면 ).
전의 매수인은 그 재매각기일 뿐만 아니라 그 사건의 경매가 완료될 때까지 당해 물건에 관한 일체의 매각절차에 참가하여 매수신고인이 될 수 없다 .
(2) 매수신청보증의 반환 불허
매수인이 대금을 납부하지 않아 바로 재매각절차에 들어간 때 또는 차순위매수신고인에 대한 매각불허가결정을 거쳐 재매각절차에 들어간 때에는 전의 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못하며 ( 법 138 ④ ), 전의 매수인이 제출한 매수신청의 보증은 배당재원에 충당된다 ( 법 147 ①ⅴ ).
(3) 경매취하에 대한 동의권자에서 제외
재매각명령이 내려진 이후 전의 매수인이 법정의 대금 등을 지급하지 않은 상태에서 경매신청인이 경매신청 자체의 취하로써 매각절차를 종결시키고자 하는 경우 원래의 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 않아 재매각절차를 야기한 전의 매수인은 민사집행법 93 조 2 항이 규정하는 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 않는다 ( 대법원 1999. 5. 31. 자 99 마 468 결정 ). 대금을 납부하지 않음에 따라 매수인이나 차순위매수신고인이 없는 상태가 되면 , 신청채권자는 매수신청인이 생기기 전의 단계에서와 마찬가지로 , 단독으로 경매신청을 취하할 수 있다 ( 법 93 ② · 268)
(4) 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정 후부터는 전의 매수인의 매각대금 납부의 불허
민사집행법 137 조 2 항에서 최고가매수신고인이 대금납부 후 보증금 몰취의 제재를 받는 시점을 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때로 정하고 있는 점을 고려하면 , 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받으면 그때부터는 차순위매수신고인이 새로운 매수인으로 우선하게 되고 , 그 이전의 단계에서는 최고가매수신고인이 우선하여 대금을 납부할 수 있다 ( 실무제요 민사집행 [II], 354 면 . 다만 차순위매수신고인에게 매각허가결정이 선고된 뒤라도 차순위매수신고인이 매각대금을 지급하기 전이면 최고가매수신고인이 대금을 지급하고 목적물을 취득할 수 있다는 반대의 견해가 있다 ).
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▲ 하갑용(리빙경매 대표)
부동산매매계약을 하고 잔금을 치르지 않으면 계약금을 돌려받기 어렵다.
이는 법원 경매에서도 마찬가지다.
그런데도 상당수의 최고가매수신고인(낙찰자)들은 입찰보증금을 되돌려 받지 못하는 손해를 감수하면서 기위(旣爲) 낙찰 받은 부동산의 매각대금(낙찰잔금)을 납부하지 않는데, 그 이유는 무엇일까.
그 첫째 이유는 경매 물건의 현황 및 권리 조사를 위해 현장을 방문해보니 입지조건(立地條件)과 임대수익 및 기대수익성(期待收益性)을 두루 갖추었고, 많은 사람들이 조사차 다녀갔다는 주변사람들의 전언(傳言)이 있었으며, 입찰 당일 열기로 들뜬 입찰법정의 분위기에 욕심이 앞서 너무 높은 가격을 제시했기 때문이다.
여러 명의 입찰자를 물리치고 낙찰을 받고 보니 차순위(次順位)입찰자와의 가격 격차가 매우 컸거나, 혼자만 입찰하여 낙찰을 받았는데 최저매각가격보다 너무 높은 가격을 제시(提示)한 것을 138조 (재매각) - CaseNote 알게 되면 낙찰의 기쁨은커녕 후회와 함께 잔금납부를 망설이게 된다.
둘째는 금융권으로부터 대출이 불가하거나, 생각했던 것보다 금액이 적어 제때에 매각(낙찰)잔금을 마련하지 못했기 때문이다.
IMF와 미국발 금융위기 때 쓰러진 많은 기업 및 개인이 담보한 부동산을 경매한 결과 대다수의 금융기관이 큰 손실을 입었고, 최근 3~4년 동안 이어진 아파트가격 폭락 등 전반적인 부동산시장의 침체로 인하여 은행의 대출영업기조가 보수화됨에 따라 낙찰(매각)잔금대출 금액이 많이 줄어들었다.
더욱이 작금은 그동안 비교적 대출이 수월하던 여타금융권도 대출한도를 상당히 줄였으며, 부산저축은행 사태 이후로는 하자있는 부동산에 대한 대출은 거의 불가능하다고 생각해야한다.
셋째는 소유권이전 후에도 등기부상에서 지워지지 않고 매수인에게 인수되는 권리 및 유치권 등 여타 하자를 미처 인지(認知)하지 못했기 때문이다.
또 법정지상권 성립여부에 대한 권리분석이 소홀했거나, 매각대금으로 소유자의 근로자에 대한 3개월분 임금 및 3년분 퇴직금과 당해세 등 일부 세금은 말소대상인 등기부상 권리자와 대항력 있는 임차인보다 우선하여 배당한다는 것을 간과하여 임차인의 미배당보증금 전액을 떠안는 경우도 있다. 법원경매의 경험이 적어 내공이 깊지 않은 장삼이사(張三李四)들은 등기부와 임차인의 권리마저 제대로 파악하지 못한 상태에서 입찰에 참가하기 때문에 당해부동산(當該不動産)에 숨겨져 있는(발견하기 어려운) 권리를 미처 발견하지 못할뿐더러, 배당실무에 대한 지식도 짧아 이를 간과(看過)하기 쉽다.
하지만 매각(낙찰) 후 잔금을 납부하지 않아 재매각절차를 진행하는 물건 중에는 가끔 보석이 숨어있다.
보석을 내 것으로 만들려면 남보다 눈이 밝아야 함은 물론 그 부동산을 점유하고 있는 점유자 및 임차인의 점유권원과 대항력, 매수인에게 인수되는 등기부 상 권리, 유치권 및 법정지상권 성립여부에 대한 정확한 판단, 건축법상 불법건축물 및 토지 원상복구 명령 확인 등 각종 법률로 정해놓은 규정을 제대로 판단·분석할 수 있어야 한다.
경매는 민사집행법에 따라 진행하지만 과정과 결과에서는 주택 및 상가건물임대차보호법, 민법, 상법 등 온갖 법률에 구속될 여지가 있고, 법률적 하자를 파악·치유할 능력이 없다면 승자의 재앙(winner's curse)은 피할 수 없을 것 것이다.
재매각(재경매) 물건은 재매각 3일 전까지만 매각잔금을 납부하면 낙찰이 유효하기 때문에 '설마 잔금을 납부하겠지'라고 생각하거나, 자신이 발견하지 못하는 큰 문제가 있다고 판단한 나머지 지레 겁을 먹고 입찰을 포기하기 쉽다.
그러나 재매각 물건은 경쟁률과 낙찰가격이 상당히 낮아질 가능성이 있어 경매를 업으로 하는 사람들이 선호하고 적극 공략하는 물건의 범주에 속한다.
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