양도소득세

마지막 업데이트: 2022년 6월 9일 | 0개 댓글
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  1. 1 1세대 1주택 비과세(소득세법 시행령 §154)
  2. 2 단기보유 주택(소득세법 시행령 §167의5)

양도소득세

주석 :

* 확정 통계수치
* 양도소득세 신고납부의무가 있는 양도소득자의 신고 및 부과처분한 실적을 기준으로 작성되었으며,
과세표준미달자는 작성 대상에 포함되지 아니함

- 양도소득세 부과현황
[단위 : 천명, 십억원] 양도소득세 부과현황 통계표 입니다. 단위는 천명, 십억원 입니다. -->
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
인원 694 681 807 925 925 979 893 768 1,110
과세표준 68,224 64,686 72,240 90,754 90,081 103,022 113,411 90,783 118,531
총결정세액 13,685 12,604 14,679 17,794 19,176 22,397 24,625 23,445 33,158

출처 :

주석 :

* 확정 통계수치
* 양도소득세 신고납부의무가 있는 양도소득자의 신고 및 부과처분한 실적을 기준으로 작성되었으며,
과세표준미달자는 작성 대상에 포함되지 아니함

양도소득세 계산

양도소득세란? 주택, 건물이나 토지 등 재산의 소유권 양도에 따라 발생하는 양도소득에 대해 부과되는 국세입니다.

2022년 세제개편안 선반영 계산기 운영 안내

세제개편안이 양도소득세에 미치는 영향을 미리 살펴보고 싶은 분들을 위해 선반영 계산기를 한시적으로 운영하고 있습니다. 세제개편안에 따른 변화는 2022년 세제개편안 선반영 양도소득세 계산기에서 확인해주시기 바랍니다.

정식 계산기 반영 : 2022년 세제개편안은 관련 법 개정이 이루어져야 본격적으로 시행될 수 있으며, 국회 논의 등 개정 과정에서 내용 일부가 변경되거나 삭제될 수 있습니다. 사용자분들에게 더 정확한 계산 결과를 안내해드리기 위해 세제개편안의 내용은 선반영 계산기를 통해서만 우선 제공되며, 시행이 확정된 이후 정식 계산기에 반영될 예정입니다.

부동산대책 및 개정세법 반영 안내

2021년 세법개정과 2022년 2월 세법개정, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 하는 2022년 5월·7월 세법개정이 양도소득세에 미치는 영향을 모두 계산기에 반영하였습니다. 부동산대책과 개정세법이 다루고 있는 양도소득세에 대한 자세한 내용은 '세법개정'에서 확인해주시기 바랍니다.

2021년 소득세법 및 소득세법 시행령 개정 : 반영완료

2022년 2월 소득세법 및 소득세법 시행령 개정 : 반영완료

2022년 5월·7월 소득세법 시행령 개정 : 반영완료

양도소득세는 납세의무자가 신고·납부하는 세금입니다. 정확한 신고가 이루어지지 않을 경우 가산세 등의 불이익을 받을 수 있으니 실제 세금 신고·납부 시에는 세무사 등 전문가의 상담 을 받으시기 바랍니다.

1) 양도소득금액 산출 : 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제액

2) 양도소득 과세표준 산출 : 양도소득금액 - 기본공제

3) 양도소득 산출세액 계산 : 양도소득 과세표준 X 세율

자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.

과세기간 내 양도소득금액이 있는 경우 양도소득세 확정신고기간(해당 과세기간의 다음 연도 5월)에 확정신고와 함께 확정신고세액을 납부해야 합니다. 예정신고를 이미 한 경우 별도로 확정신고를 하지 않아도 되지만 해당 연도에 2건 이상의 부동산을 양도하여 2회 이상 예정신고를 한 경우에는 확정신고를 해야 합니다.

규제지역 현황 및 관련 법령

소득세법 제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무

1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 있고 보유기간이 2년 이상(2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당한다면 거주기간도 2년 이상)인 경우 해당 주택의 양도로 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 1세대 1주택의 요건을 모두 충족하더라도 해당 주택의 양도가액이 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원)을 초과하는 고가주택이면 전체 양도차익 중 12억원(2021년 12월 7일 이전 양도분은 9억원) 초과 부분에 대해서 양도소득세를 과세합니다. - 소득세법 시행령 제154조

1) 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령에서 정하는 취학, 근무상의 형편과 같은 부득이한 사유로 양도하는 경우처럼 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는 「소득세법 시행령」 제154조 제1호부터 제3호까지의 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택 보유·거주요건 예외로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

2) 조정대상지역 공고일 이후에 주택(분양권 및 조합원입주권으로 취득한 주택 포함)을 취득하였어도 조정대상지역의 공고가 있기 전(또는 조정대상지역 내 거주기간 요건이 신설되기 전인 2017년 8월 2일 이전)에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 계약금 지급일을 기준으로 해당 거주자가 속한 세대가 주택을 보유하고 있지 않다면 거주기간 요건이 적용되지 않습니다. 해당 요건을 충족하는 경우 양도소득세 계산 시 조정대상지역의 체크를 해제하고 계산하시기 바랍니다.

1주택을 보유한 세대가 그 주택을 양도하기 전 신규주택을 취득(자가건설 포함)하여 일시적으로 2주택이 된 경우에도 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하였고, 종전주택을 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 양도한다면 양도하는 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용될 수 있습니다. - 소득세법 시행령 제155조

1) 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역이라면 신규주택의 취득일에 따라 아래의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용되며, 신규주택으로의 전입 요건이 추가될 수 있습니다.

2018년 9월 13일 이전 : 3년

2018년 9월 14일 이후 ~ 2019년 12월 16일 이전 : 2년

2019년 12월 17일 이후

① 종전주택을 2022년 5월 9일 이전 양도 : 1년 + 1년 이내 신규주택 전입

② 종전주택을 2022년 5월 10일 이후 양도 : 2년

2022년 소득세법 시행령 개정으로 2022년 5월 10일 양도분부터는 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간이 적용되며, 신규주택으로 전입 요건은 삭제되어 더는 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다.

상속, 동거봉양이나 혼인 등으로 일시적 2주택이 된 경우에 대해서는 「소득세법 시행령」 제155조를 참고해주시기 바랍니다. 법정요건을 충족하는 일시적 1세대 2주택을 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 대상주택을 2주택이 아닌 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

보유기간이 3년 이상인 자산을 양도하는 경우에는 일반 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)가 적용됩니다. 단, 양도하는 자산이 1세대 1주택에 해당하는 주택으로 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면 일반 장기보유특별공제보다 공제율이 더 높은 1세대 1주택 장기보유특별공제(24% ~ 80%, 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%)가 적용됩니다.

2020년 1월 1일부터 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주기간 요건을 충족하지 못한 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제가 아닌 일반 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 소득세법 시행령 제159조의4

2020년 소득세법 개정으로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 1세대 1주택의 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 주택을 양도하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%의 장기보유특별공제가 적용되었으나, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%, 그리고 거주기간에 따라 연 4%의 장기보유특별공제가 적용되니 유의하시기 바랍니다.

조정대상지역 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제

다주택 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 2020년 소득세법 개정으로 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 중과세율이 인상되었으니 유의하시기 바랍니다. - 소득세법 제95조제2항 및 소득세법 제104조제7항

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과

1) 다주택 세대가 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 효과는 양도소득세 계산 시 선택한 대상주택과 입력한 양도일자에 따라 자동으로 반영됩니다.

2) 수도권 및 광역시·특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로 양도 당시 기준시가가 3억원 이하인 주택처럼 「소득세법 시행령」 제167조의3 및 「소득세법 시행령」 제167조의10 등에 따라 중과세율 적용대상에서 제외되는 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않으며, 장기보유특별공제도 적용됩니다. 위 예외에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

직전임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 1년 6개월 이상이고, 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 이상인 상생임대주택을 양도하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례와 임대사업자의 거주주택 비과세 특례, 그리고 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 소득세법 시행령 제155조의3

상생임대차계약 : 직전임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않은 신규 또는 갱신 계약으로, 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 임대차계약

직전임대차계약 : 해당 주택을 취득한 후 직접 임차인과 체결한 임대차계약. 주택 취득 전 이미 체결된 계약에 따라 임대인의 지위를 승계받은 경우는 직전임대차계약으로 인정되지 않음

위의 요건을 충족하여 거주기간의 제한을 받지 않는 상생임대주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 상생임대주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

다주택에서 전환된 1세대 1주택

2021년 1월 1일 이후 2주택 이상을 보유한 세대(일시적 1세대 1주택의 특례를 적용받는 경우 제외)가 다른 모든 주택을 처분(양도, 증여 및 용도변경)하고 남은 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우에는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간과 거주기간을 다시 기산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단합니다.

2022년 소득세법 시행령 개정으로 2022년 5월 10일 양도분부터는 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도가 적용되지 않습니다. 따라서 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 양도하는 경우더라도 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다.

1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도는 2021년 1월 1일 이후 1세대가 2주택 이상을 보유한 경우에만 적용됩니다. 따라서 2020년 12월 31일 이전에 다주택을 처분하고 2021년 1월 1일 현재 1주택만을 보유하고 있는 경우에는 주택의 취득일부터 보유·거주기간을 기산합니다.

2021년 1월 1일 이후 다주택을 처분하고 남은 최종 1주택을 2022년 5월 9일 이전에 양도하는 경우 양도소득세 계산 시 다주택에서 전환을 체크하고 추가정보를 입력하시기 바랍니다.

연 1회 양도소득금액에서 250만원을 공제받을 수 있습니다. 기본공제는 납세의무자 별로 적용되기 때문에 양도하는 자산이 공동명의 자산인 경우에는 명의자 각각 기본공제를 받을 수 있습니다.

양도소득세를 산정하기 위한 참고용 계산기입니다. 실제 신고·납부해야 하는 양도소득세와 차이가 있을 수 있습니다.

2021년과 2022년 2월 개정된 소득세법과 소득세법 시행령, 그리고 부동산 세제 정상화를 목표로 2022년 5월·7월 개정된 소득세법 시행령이 양도소득세에 미치는 영향을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

소득세법 및 소득세법 시행령의 개정사항은 시행일자 이후 양도분부터 적용되는 내용과 시행일자 이후 취득분부터 적용되는 내용 등으로 구분되어 있으니 유의하시기 바랍니다.

상생임대주택 특례 요건 완화 및 혜택 확대 [2022년 8월 2일 양도분부터 적용]

상생임대주택 제도의 활성화를 위해 임대개시 시점 1세대 1주택 요건 및 주택가액 기준이 폐지되었고, ① 1세대 1주택 비과세, ② 임대사업자의 거주주택 비과세, 그리고 ③ 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 2년의 제한을 받지 않도록 혜택이 확대되었습니다. 또한 상생임대차계약의 체결 기한이 기존 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일까지로 연장되었습니다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시 배제 [2022년 5월 10일 ~ 2023년 5월 9일 양도분에 적용]

다주택자가 보유기간이 2년 이상이고 조정대상지역에 소재하는 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일 사이에 양도하는 경우에는 양도소득세가 중과되지 않습니다. 중과 배제되는 주택에 대해서는 기본세율(6% ~ 45%)이 적용되며, 보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제(6% ~ 30%, 보유기간에 따라 연 2%)도 적용됩니다.

1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지 [2022년 5월 10일 양도분부터 적용]

다주택자가 1주택을 제외한 모든 주택을 처분하고 남은 1주택을 양도하는 경우 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유·거주기간을 다시 기산하는 제도가 폐지되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터는 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날이 아닌 주택의 취득일부터 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.

일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화 [2022년 5월 10일 양도분부터 적용]

종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역인 경우의 일시적 1세대 2주택 비과세 요건이 완화되었습니다. 2022년 5월 10일 양도분부터 기존의 1년보다 완화된 2년의 중복보유기간(종전주택 양도기한)이 적용되며, 신규주택으로 전입 요건이 삭제되어 더는 적용되지 않습니다.

1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권 비과세 기준금액 상향 [2021년 12월 8일 양도분부터 적용]

1세대 1주택 및 1세대 1조합원입주권의 비과세 기준금액이 기존 9억원에서 12억원으로 상향되었습니다. 상향된 비과세 기준금액은 2021년 12월 8일 이후 양도하는 주택 및 조합원입주권부터 적용되니 유의하시기 바랍니다.

1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건 정비 [2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 조합원입주권부터 적용]

납세의무자의 예측가능성을 제고하기 위해 1세대 1조합원입주권에 대한 비과세 요건에 다른 분양권을 보유하고 있지 않을 것을 구체적으로 명시하였습니다. 또한 적용대상이 되는 분양권을 2022년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터로 한정하였으니 유의하시기 바랍니다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 [2021년 6월 1일 양도분부터 적용]

보유기간이 2년 미만인 주택에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다.

1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지

보유기간 1년 이상 2년 미만 : 기본세율

2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

보유기간 1년 미만 : 70%

보유기간 1년 이상 2년 미만 : 60%

분양권에 대한 양도소득세율 인상 [2021년 6월 1일 양도분부터 적용]

분양권에 대한 양도소득세율이 큰 폭으로 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터는 규제지역 여부와 관계없이 보유기간이 1년 미만인 경우에는 70%의 세율이 적용되며, 보유기간이 1년 이상인 경우에는 60%의 세율이 적용됩니다. 특히 보유기간과 관계없이 최소 60%의 세율이 적용되니 유의하시기 바랍니다.

1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지

보유기간 1년 이상 2년 미만 : 40%

보유기간 2년 이상 : 기본세율

조정대상지역 : 보유기간에 관계없이 50%

2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

보유기간 1년 미만 : 70%

보유기간 1년 이상 : 60%

다주택 세대 조정대상지역 양도소득세 중과세율 인상 [2021년 6월 1일 양도분부터 적용]

다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 적용받는 중과세율이 인상되었습니다. 2021년 6월 1일 양도분부터 다주택 세대가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% ~ 30% 포인트가 가산된 중과세율이 적용됩니다.

1) 2021년 5월 31일 이전 양도분까지

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 10%P 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 20%P 중과

2) 2021년 6월 1일 이후 양도분부터

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 20%P 중과

조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 : 30%P 중과

1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가 [2021년 1월 1일 양도분부터 적용]

보유기간을 기준으로 공제를 적용하던 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 새롭게 추가되었습니다. 1세대 1주택에 해당하는 경우 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제를 받을 수 있었지만 2021년 1월 1일 양도분부터는 보유기간에 따라 연 4%씩, 그리고 거주기간에 따라 연 4%씩 공제를 받을 수 있습니다.

예) 5년 보유기간 중 3년 거주를 한 1세대 1주택 : 기존 40%(= 5년 X 8%) 공제 → 개정 32%(= 5년 X 4% + 3년 X 4%) 공제

분양권 주택 수에 포함 [2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 적용]

2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권은 1세대 1주택 비과세 및 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 이미 주택 수 산정에 포함하던 조합원입주권에 분양권까지 추가되면서 앞으로는 분양권과 조합원입주권이 모두 다른 주택의 양도에 영향을 미치게 됩니다. 2021년 1월 1일 이후 주택을 양도할 때 분양권을 주택 수에 포함하는 것이 아니라 2021년 1월 1일 이후 신규 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함하는 것이니 유의하시기 바랍니다.

소득세 과세표준 구간 신설 및 최고세율 인상 [2021년 1월 1일 양도분부터 적용]

과세표준 10억원 초과 구간을 신설하고, 최고세율을 기존 42%에서 45%로 인상하였습니다. 신설된 과세표준 구간과 인상된 최고세율은 개정된 소득세법의 시행일인 2021년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.

소득세법에서의 장기임대주택은 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(양도소득세 단기 또는 장기일반)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 주택으로 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호 가목부터 바목에서 정하고 있는 요건을 충족하는 주택을 뜻합니다. 가장 대표적인 장기임대주택인 민간매입임대주택의 요건은 아래와 같습니다. - 소득세법 시행령 제167조의3

단기민간임대주택으로 등록하여 5년 이상 임대(2018년 3월 31일까지 사업자등록을 한 주택으로 한정)

장기일반민간임대주택으로 등록하여 8년 이상 임대(2020년 8월 18일 이후 임대등록을 한 주택은 10년 이상)

임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하

임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하이며 현재 임대 중

지난 2020년 7월 10일 발표된 7.10 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 2020년 7월 11일 이후 폐지된 유형의 임대주택으로 등록하거나 단기임대주택을 장기로 전환할 때는 세제지원이 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다.

임대사업자의 거주주택 비과세

「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항제2호에 따른 장기임대주택과 그 밖의 거주주택인 1주택을 소유한 세대가 보유기간 중 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 생애 한 차례만 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. - 소득세법 시행령 제155조

임대의무기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도하여도 1세대 1주택 비과세 특례를 우선 적용받을 수 있습니다. 다만 임대의무기간을 충족하지 못하고 임대주택을 처분하게 될 때에는 특례를 적용받아 실제 납부한 세액과 거주주택 양도 당시 이를 1주택으로 보지 않았을 경우 납부하였을 세액과의 차액을 신고·납부하여야 하니 유의하시기 바랍니다.

지난 2020년 7월 10일 발표된 7.10 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 아파트 장기일반매입임대주택 유형이 폐지되었습니다. 따라서 2020년 7월 11일 이후 아파트를 장기일반민간임대주택으로 등록한 때에는 거주주택에 대한 비과세가 적용되지 않습니다.

1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 주택을 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우에는 거주주택에 대한 비과세가 적용되지 않습니다. 단, 2018년 9월 13일 이전 또는 조정대상지역의 공고가 있기 전 주택을 취득하거나 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2020년 7월 11일 이후 임대등록하여도 거주주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있습니다.

「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 자진·자동등록말소로 임대의무기간을 충족하지 못하더라도 임대주택 등록말소 후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우에는 거주주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있습니다.

위의 요건을 충족하여 1주택으로 보는 거주주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

임대주택 외 다른 주택을 소유하고 있지 않으면 해당 임대주택이 조정대상지역에 위치하더라도 거주기간의 제한을 받지 않고 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 거주기간의 제한을 받지 않기 위해선 2019년 12월 16일 이전 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록 및 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 하여 임대하는 주택이어야 합니다. 또한 임대의무기간을 준수하고 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다. - 구 소득세법 시행령(법률 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조

지난 2019년 12월 16일 발표된 12.16 부동산대책과 이에 대한 후속조치로 개정된 「소득세법 시행령」에 따라 2019년 12월 17일 이후 임대등록하는 조정대상지역의 임대주택은 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세 특례가 적용됩니다.

위의 요건을 충족하여 거주기간의 제한을 받지 않는 1세대 1주택인 임대주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 1주택 보유·거주요건 예외로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

다주택 세대의 임대주택 양도소득세 중과

다주택 세대가 조정대상지역에 있는 임대주택을 양도하는 경우 임대등록 시기와 취득 시기에 따라 양도소득세 중과 여부가 차이 납니다. 지난 2017년 12월 13일 발표되었던 임대주택 등록 활성화 방안으로 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면 혜택이 강화되었고, 2018년 9월 13일 발표되었던 9.13 부동산대책으로 임대주택에 대한 양도소득세 중과 배제가 폐지되었으니 유의하시기 바랍니다. 단, 2018년 9월 13일 이전에 주택(분양권 및 조합원입주권 포함) 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2018년 9월 14일 이후 취득하였더라도 양도소득세 중과가 배제됩니다. - 소득세법 시행령 제167조의3

「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따른 자동등록말소로 임대의무기간을 충족하지 못하는 경우는 예외적으로 양도소득세 중과가 배제됩니다. 자진등록말소는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하고, 임대주택 등록말소 후 1년 내 임대주택을 양도하는 때에만 양도소득세 중과가 배제됩니다.

1) 2018년 3월 31일 이전 사업자등록

5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과 배제

8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과 배제

2) 2018년 4월 1일 이후 사업자등록

5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과

8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과 배제

3) 2018년 9월 14일 이후 취득

5년 이상 임대 장기임대주택(단기민간) : 양도소득세 중과

8년 이상 임대 장기임대주택(장기일반민간) : 양도소득세 중과

법정 요건을 충족하여 양도소득세 중과가 배제되는 주택에 해당하면 양도소득세 계산 시 대상주택을 중과 제외대상 주택으로 선택하여 계산하시기 바랍니다.

1) 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 50%·70% 적용

8년 이상 계속하여 임대하면서 아래의 요건을 충족한 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생하는 양도차익에 대해서는 일반 장기보유특별공제 대신 50%의 장기보유특별공제(10년 이상 계속 임대한 후 양도하는 경우에는 70%)가 적용됩니다. 단, 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트와 단기에서 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 임대주택에 대해서는 위 특례 규정이 적용되지 않으니 유의하시기 바랍니다. - 조세특례제한법 제97조의3

민간건설임대주택을 2022년 12월 31일까지 장기일반민간임대주택으로 등록

전용면적 85제곱미터(수도권이 아닌 읍·면 소재 주택은 100제곱미터) 이하

2018년 9월 14일 이후 취득분부터 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하

임대보증금 또는 임대료의 5% 증액 제한을 준수

위의 요건을 충족하여 장기보유특별공제 50%·70%를 적용받는다면 양도소득세 계산 시 임대유형에서 장기일반민간 > 장기보유특별공제 50%·70% - 조특법 제97조의3을 체크하고 계산하시기 바랍니다.

2) 장기일반민간임대주택 양도소득세 감면

10년 이상 계속하여 임대하면서 아래의 요건을 충족한 장기일반민간임대주택을 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 이때 임대기간 중 발생한 양도소득은 취득일과 임대만료일, 그리고 양도일의 기준시가로 산정합니다. - 조세특례제한법 제97조의5

2018년 12월 31일까지 취득한 주택(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 포함)

취득일로부터 3개월 이내 장기일반민간임대주택으로 등록

전용면적 85제곱미터(수도권이 아닌 읍·면 소재 주택은 100제곱미터) 이하

2018년 9월 14일 이후 취득분부터 임대개시일 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하

임대보증금 또는 임대료의 5% 증액 제한을 준수

위의 요건을 충족하여 양도소득세 감면을 받을 수 있다면 양도소득세 계산 시 임대유형에서 장기일반민간 > 임대기간 양도소득 감면 - 조특법 제97조의5를 체크하고 계산하시기 바랍니다.

단, 위 1) 장기일반민간임대주택 장기보유특별공제 50%·70% 적용과 2) 장기일반민간임대주택 양도소득세 감면에 대하여 2018년 9월 13일 이전에 주택(분양권 및 조합원입주권 포함) 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 2018년 9월 14일 이후 취득하였더라도 기준시가의 제한을 받지 않습니다.

3) 장기임대주택 장기보유특별공제 추가공제

6년 이상 임대한 장기임대주택을 양도하는 경우 보유기간에 따른 공제율에 임대기간에 따른 추가공제율(2% ~ 10%)을 더한 공제율로 장기보유특별공제가 적용됩니다. - 조세특례제한법 제97조의4

위의 요건을 충족하여 합산공제율을 적용받는다면 양도소득세 계산 시 임대유형에서 단기민간 > 장기임대주택 추가공제 - 조특법 제97조의4를 체크하고 계산하시기 바랍니다.

양도소득세

* 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권

  • 국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품
  • 차액결제거래 파생상품(CFD)
  • 주식워런증권(ELW)
  • 국외 장내 파생상품
  • 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
  • 양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.
  • 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
  • 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다
  • 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.
  • 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
    • 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
    • ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
    • ’21.1.1. 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다.
    • 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
    • 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

    양도소득세의 신고납부

    • 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
      • 예를들어, 2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30.까지입니다.

      * 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날을 기한으로 함

      * 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)

      • 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
      • 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
      • 주식등의 경우 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있으며, 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음해 5월 확정신고·납부를 이행 (연 1회) 하여야 합니다.

      ① 누진세율 적용대상 주식등에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우

      ② 주식등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우

      ③ 둘 이상의 자산(주식은 기타자산만 해당)을 양도하는 경우 양도소득세 비교과세방식으로 예정신고하지 않은 경우('20.2.11. 이후 양도분부터)

      ④ 감면소득이 있는 경우 양도소득세 기본공제(250만원) 적용순서 * 에 따라 당초 신고한 양도소득세 산출세액이 달라지는 경우

      * 기본공제는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제

      • 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%(’19.2.11.이전까지는 0.03%, '19.2.12. ~ '22.2.14.이전까지 0.025%) 를 추가 부담하게 됩니다.
      • 양도소득세 분할납부
        • 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

        양도소득세 분할납부 - 구분, 분할납부할 수 있는 세액 포함
        구분 분할납부할 수 있는 세액
        납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 1천만원을 초과하는 금액
        납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

        ’22.1.1.이후 양도분부터 적용하는 주요 개정사항

        • 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상 부수토지 범위 조정 : 수도권 도시지역(주거·상업·공업 지역) 주택 부수토지 범위가 주택 정착면적의 5배에서 3배로 조정

        수도권 도시지역 부수토지 범위 조정

        1. 1 1세대 1주택 비과세(소득세법 시행령 §154)
        2. 2 단기보유 주택(소득세법 시행령 §167의5)

        보유기간이 1년 미만인 주택으로 양도 시 40% 세율 적용

        (적용내용) 주택과 정착면적의 일정배율 이내의 토지 포함

        부수토지 배율 - 도시지역, 도시지역 밖 포함
        도시지역 도시지역 밖
        5배 10배

        수도권 도시지역의 부수토지 범위 조정

        수도권 도시지역의 부수토지 범위 조정 - 도시지역, 도시지역 밖, 수도권, 수도권 밖, 주거·상업·공업지역, 녹지지역 포함
        도시지역 도시지역 밖
        수도권 수도권 밖
        주거·상업·공업지역 녹지지역
        3배 5배 10배
        • 고가 겸용주택의 주택과 주택외 부분 과세 합리화 : 실거래가 12억원 초과 겸용주택의 양도차익 및 장기보유특별공제 적용 시 주택 부분만 주택으로 봄

        실거래가 12억원 초과 겸용주택*의 양도차익·장기보유특별공제 적용

        * 하나의 건물이 주택+주택외 부분으로 복합된 것

        양도차익·장기보유특별공제 적용 합리화

        주택 연면적 ≤ 주택외 부분 연면적 : 주택부분만 주택으로 봄

        주택 연면적 ) 주택외 부분 연면적 : 전부를 주택으로 봄

        주택 부분만 주택으로 봄 : 주택과 주택외 부분을 분리

        다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등「소득세법 시행령」개정('22.5.9.기획재정부 보도자료 참고)

        • 다주택자에 대한 양도소득세 중과 1년간 한시 배제(§167의3①12의2, §167의4③6의2, §167의10①12의2, §167의11①12)

        다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과 제외 대상

        보유기간 2년 이상인 주택 양도를 중과 제외 대상에 추가

        수도권·광역시·특별자치시 외 지역의 3억 이하 주택·조합원입주권

        장기사원용 주택, 장기어린이집

        동거봉양, 혼인, 취학, 근무, 질병 등 사유로 인한 일시적 2주택 등

        보유기간 10년 이상인 주택(’19.12.17~’20.6.30 양도분)

        보유기간 2년 이상인 주택(’22.5.10~’23.5.9 양도분)

        (개정이유) 과도한 세부담 합리화 및 매물출회 유도를 통한 부동산 시장 안정화

        (적용시기) ‘22.5.10.부터 ’23.5.9.까지 양도하는 분에 적용

        1세대 1주택 양도세 비과세

        보유·거주기간 재기산 제도 폐지

        (대상) 1세대가 양도일 현재 국내에 보유하고 있는 1주택

        조정대상지역 내 주택(’17.8.3일 이후 취득)의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주

        (보유·거주기간 계산) 해당 주택의 취득·전입일부터 기산

        단, 1세대가 2주택 이상을 보유*한 경우 다른 주택들을 모두 처분하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 재기산
        * 이사·상속·동거봉양 등 부득이한 사유로 인한 일시적 2주택은 제외

        (개정이유) 매물출회 유도를 통한 부동산 시장 안정화 및 부동산 세제 정상화

        (적용시기)‘22.5.10. 이후 양도하는 분부터 적용

        조정대상지역 내* 일시적 1세대 2주택 비과세 요건
        * 종전주택과 신규주택 양도소득세 모두 조정대상지역 내인 경우

        종전주택 양도기한 완화 및 세대원 전입요건 폐지

        종전주택 취득일부터 1년 이상 경과 후

        신규주택 취득일부터 1년 이내

        신규주택 취득일부터 2년 이내

        ③ 세대원 전원 이사 및 전입신고

        (원칙) 신규주택 취득일부터 1년 이내

        (예외) 신규주택 취득일 현재 임차인이 거주 중이고 임대차계약 종료일이 신규주택 취득일 1년 이후인 경우 임대차계약 종료일부터 1년 이내(최대 2년)

        양도소득세

        거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대이고 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우])에는 1세대 1주택으로 양도소득세가 부과되지 않습니다.

        ☞ “양도소득세”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전(이하 “양도”라 함)하여 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말합니다.

        1세대 1주택 인정조건

        1세대 1주택 인정시기

        1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 '종전의 주택'이라 함)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 '신규 주택'이라 함)을 취득(자기가 건설해 취득하는 경우 포함함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우

        종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우 2년] 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

        1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우

        1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람

        2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우

        3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함함)으로서 「소득세법 시행규칙」으로 정하는 사람

        합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택

        · 1주택을 보유하는 자가 양도소득세 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우

        · 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우

        각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

        1세대가 지정문화재 및 등록문화재주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우

        1세대가 다음의 주택으로서 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 함) 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외함) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 “농어촌주택”이라 함)과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우

        · 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함)

        · 이농인(어업에서 떠난 자를 포함함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택

        · 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택(주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용됨)

        1세대가 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 “부득이한 사유”라 함)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하는 경우

        부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우

        장기임대주택 또는 장기가정어린이집과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 다음 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 “거주주택”이라 함)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정함)※ 이 경우 해당 거주주택을 민간임대주택으로 등록하였거나 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말함. 이하 “직전거주주택”이라 함)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정함. 이하 “직전거주주택보유주택”이라 함)인 경우에는 직전거주주택 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 봄

        다음의 요건을 충족하는 해당 거주주택을 양도하는 경우

        1. 거주주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이고, 거주주택의 양도일 현재 장기임대주택 사업자등록을 하고 장기임대주택을 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초고하지 않을 것

        2. 거주주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이고, 거주주택의 양도일 현재 장기가정어린이집 사업자등록을 하고 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것


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