NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 2월 5일 | 0개 댓글
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고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

NPL 채권 매입 방법 장단점

부동산 투자를 하는 방법 중에 일반 매매에서나 부동산 경매, 공매에서 NPL채권을 사용하게 되면 양도세 부분이나 낙찰 확률에 대해서 상당한 이점을 가질 수 있습니다. NPL(부실채권)에 대해서 이해와 활용을 위한 방법에 대해서 요약해 보았으니 부동산 투자에서 활용하시기 바랍니다.

일단 NPL 채권의 간단한 개념을 알아보아야 하는데 용어적인 설명이 아닌 이해를 돕기 위한 설명 방식으로 서술해 보도록 하겠습니다. 부실 채권은 이 글 하나로만 끝낼 수 있는 부분이 아니고, 상당히 많은 양의 설명이 필요한 파트이기 때문에 이 글에서는 개인 투자를 하시는 분들이 부실 채권의 매입을 할 수 있는 방법과 활용에서의 장점과 단점에 대해서만 서술하도록 하겠습니다. 다른 부분들은 다른 글에서 정리해 보도록 하겠습니다.

논문 발표나 프리젠테이션을 할 것이 아니기에 간략하게 NPL(부실 채권)은 은행에서 부실률 관리를 위해서 이자 납입이 연체된 채권 중 일부를 판매하여 부실률을 조정하는데 사용하는 채권이라고 이해하시면 됩니다. 원금과 이자 납입이 연체되면 은행은 유동화 전문회사나 대부업체 쪽으로 담보 설정된 채권을 판매하게 되는데 말이 부실 채권일 뿐 받을 수 있는 금액은 설정된 채권 최고액으로 받을 수 있기에 사실 투자자 입장에서는 부실이 아닌 튼실한 채권이 될 수 있습니다. NPL의 개념은 간략히 이 정도로만 이해하시기 바랍니다. NPL의 정확한 설명은 다른 글에서 자세히 하도록 하겠습니다. 그럼 개인이 채권 매입을 할 수 있는 방법의 종류에 대해서 확인해 보도록 하겠습니다.

◑ NPL(부실 채권) 매입 방법 개인 투자자의 경우

현재는 NPL 채권 매입을 하려면 유동화 전문 회사나 대부 업체 설립을 하지 않는다면 근본적으로는 일반 개인이 론세일 방식으로 NPL채권 매입을 할 수 없다고 되어져 있지만, 개인 투자자가 부실 채권 사용을 하실 수 있는 방법은 아직 존재하고 있습니다.

▶ 개인이나 일반 회사의 근저당권을 활용한 NPL 채권 론세일 방식 활용

금융권이 아닌 개인이나 일반 회사가 보유한 근저당권의 매입은 가능합니다. 론세일이라고 하는 채권 할인을 하는 방식의 매입은 근본적으로 개인이 사용할 수 없게 되었다고 하지만, 아직 개인이나 일반 회사가 설정한 근저당권과 전세권 등을 론세일 NPL투자기법 방식으로 매입하여 활용할 수 있습니다.

간단히 10억원의 채권 최고액을 가지고 있는 채권을 80%인 8억원에 매입해 온다면 사오는 금액만으로 2억원에 배당 이익을 얻거나 입찰에 참여하여 10억원까지는 2억원의 이익을 보고 입찰을 할 수 있습니다.

▶ NPL 사후정산과 채무 인수 방식의 활용

개인이 유동화 전문 회사를 통해서 NPL 채권을 사후 정산이나 채무 NPL투자기법 인수 방식을 통해서 매입하여 부동산 경매 입찰에 활용하실 수 있습니다. 다만 론세일 방식과 같이 직접 입찰을 하지 않고도 배당 이익을 올릴 수는 없습니다. 유료 경매 사이트에 보면 부실 채권을 다루는 곳들이 있는데 근저당권자가 유동화 전문회사인 경우 해당 유동화 전문 회사의 담당자와 채권 매입을 협상 하셔서 활용하시면 됩니다.

▶ 전세권을 이용한 부실채권 투자

전세권의 경우 물권으로 NPL과 같이 활용하실 수 있는데 후순위 전세권일지라도 만약 입찰에서 높은 입찰가를 생각하시는 분들이라면 활용하실 수 있습니다. 어차피 배당에서 일부의 금액 손실을 보는 후순위 전세권의 경우 협의만 잘 하셔서 매입을 하신다면 실제 양도하는 금액적인 부분에서는 수익을 올리실 수 없지만, 양도세 절감으로 인한 수익 창출이 가능하게 됩니다. 이해를 돕기 위해 간단히 예를 들어 보겠습니다.

현재 시세가 설정 당시보다 상승하여 10억원인 아파트가 있다고 가정할 경우

1순위 근저당권의 채권 최고액이 7억이고, 후순위 전세권의 설정이 3억이라면 채권의 합계 금액은 시세인 10억이지만, 후순위 채권인 전세권은 권리분석 상으로 배당으로 전액 배당이 되지 않더라도 소멸되는 권리이기에 일부 감정가를 넘기는 아파트들을 제외한 경우에 90%선으로 낙찰이 된다고 할 경우 9억원 낙찰이면 후순위 전세권은 경매 비용과 세금 등을 차감한 후 배당을 받게 되기에 2억원도 배당으로 받을 수 없습니다. 이 채권을 2억에 매입하여 10억에 낙찰을 받아 10억에 매도를 한다면 실제로 들어간 금액은 9억원 이지만, 1억원의 시세 차익을 거두게 되는 것입니다. 또한 2억원에 매입을 했다고 해도 3억원의 채권액이 있기 때문에 양도세 부분에서 10억원에 매도를 할 경우 납부해야 할 양도세는 0원이 됩니다.

론세일 방식으로 배당 이익을 얻는 방법도 있지만, 낙찰 금액이 얼마가 될 지 알 수 없기 때문에 채권액 한도까지 입찰을 해 두시는 것이 현명한 방법입니다. 입찰 금액보다 높게 낙찰이 되면 배당 이익으로 받으시면 되고, 낙찰이 되시면 시세대로 매도하여 시세 차익으로 수익을 내시면 됩니다.

근저당권에 설정되는 질권의 경우에도 근저당권을 담보로 대출이 실행되고, 근저당권 보다 우선하여 배당을 받으실 수 있습니다. 질권은 사실 현재 많이 사용되고 있는 권리는 아니지만, 일부 NPL 투자에서 활용되고 있는 투자 방식입니다. 질권을 이용한 투자는 유암코 등 AMC 회사에서 간접 투자 방식으로 하실 수 있고, 부동산 경매가 실행되고 있는 경우에도 질권 권리자 변경이 가능하기에 투자에 활용하실 수 있습니다.

질권과 비슷한 투자 방식으로 P2P 금융을 이용한 투자 방식도 활용이 가능하지만, 이 부분은 내용이 길기 때문에 따로 정리하도록 하겠습니다.

개인이 론세일 방식을 활용할 수 있는 가장 좋은 방법이 질권 대출을 이용한 NPL 투자 방법인데 질권 대출의 경우 근저당권을 담보로 실행되는 대출로서 거의 90%까지 대출이 실행되는 경우가 많습니다. 대신 이자율은 6%~9% 사이로 중금리 정도를 형성하고 있습니다.

◑ NPL 채권 활용의 장점과 단점

NPL 부실 채권을 활용한 장점은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

첫 번째는 배당 이익 부분 입니다. 개인이 사용하기는 특별한 경우가 아니면 할 수 없는 론세일 방식의 경우 채권 최고액이 10억원인 채권을 7억이나 8억에 매입하여 낙찰 금액이 10억 이상이 되었다면 받을 수 있는 배당 이익은 7억에 매입하였다면 3억원이 되고, 8억에 매입하였다면 2억원이 됩니다. 배당 이익이기 때문에 양도세는 따로 납부하지 않습니다. 또한 매입한 NPL 채권을 재매도하는 과정에서 매입 금액보다 큰 금액으로 매도한다면 매매 차익으로 이익을 발생 시킬 수 있으며, 부동산 경매의 배당보다 빠른 수익 창출을 하실 수 있습니다.

두 번째 장점은 직접 입찰에 참여시에 매입은 채권 최고액보다 낮게 해 왔지만, 채권 최고액까지 입찰을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 실제 채권 금액은 8억인데 채권 최고액이 9억 6천인 채권을 8억원에 매입해 왔다면 9억 6천 까지는 편하게 입찰을 할 수 있기 때문에 부동산 경매 물건의 낙찰 확률을 높일 수 있으며, 낙찰 받은 부동산을 9억 6천에 바로 매도를 한다고 해도 양도세는 0원이 됩니다. 양도세는 내가 매입한 금액에 대한 차익의 세금이기 때문에 실제 들어간 금액은 8억원이라도 서류상 매입 금액은 9억 6천만원이기 때문입니다.

위에서 설명한 내용과 같이 일반 개인이 부실 채권 매입을 하는 방법이 쉽지 않기 때문에 채권의 활용도가 낮다는 단점이 있습니다. 대신 이 단점은 그만큼 사용할 줄 아는 방법에 대해서 알고 있다면 활용도나 수익이 높아진다는 장점이 되기도 합니다.

NPL 채권을 이용한 사기가 많이 나오는 것이 후순위 채권을 고가 매도하는 것들인데 그만큼 NPL 채권은 배당에 대한 계산을 잘 하실 수 있어야 사용하실 수 있는 채권입니다. AMC 등 유동화 전문 회사를 통해서 매입을 하신다면 AMC측의 채권 계산서를 확인하셔서 배당으로 받을 수 있는 금액을 정확히 파악하시고, 매입 계약서를 작성하시기 바랍니다. 아파트 같은 경우 계약서를 작성하면 채권 계산서를 보여주겠다는 곳들도 간혹 있기 때문에 그런 경우는 과감히 채권 매입을 포기하시기 바랍니다. 개인이나 금융사가 아닌 일반 회사의 근저당권의 매입을 할 경우에도 채권 계산서와 경매 서류 열람으로 정확한 배당 계산을 하지 않는다면 수익이 아닌 손실이 나실 수도 있습니다. 특히 0순위 채권인 최우선 변제금(소액 임차 보증금), 임금 채권, 당해세 등의 금액이 많다면 그 금액에 대한 계산이 정확히 이루어 져야 합니다.

* 후순위 채권이라고 무조건 수익이 나지 않는 것은 아닙니다. 다만, NPL 채권과 배당 계산에 대한 정확한 이해가 되지 않으신 분들이라면 접근하시는 것은 좋지 않습니다. 선순위 채권이라도 밀린 임금이 많은 공장과 같은 부동산은 채권 계산서와 법원의 경매 서류를 정확히 확인하지 못하신다면 접근하시면 안 되는 물건입니다.

NPL(부실 채권)의 매입 방법과 채권 활용의 장점과 단점에 대해서 알아 보았는데 자세히 들어가면 너무 긴 내용이기 때문에 여러 편으로 글을 작성하도록 하겠습니다. 활용만 잘 하신다면 부동산 투자에 있어서 큰 수익과 절세를 할 수 있는 투자의 방법이기 때문에 부동산에 관심이 있는 분들이라면 정확히 이해하셔서 활용해 보시기 바랍니다.

NPL투자기법


[리얼캐스트=조현택 기자] 정부는 과열된 부동산시장을 안정화 시키기 위해 수차례의 강도 높은 대책을 발표했고, 대출 규제도 강화했습니다. 실제로 절대 떨어지지 않은 서울 아파트 매매가격은 3주 연속 하락했으며 전세가격도 떨어지고 있습니다. 한국감정원에 따르면 서울 전세 시세는 10월 29일부터 5주 연속 내리고 있습니다. 하락 폭도 -0.01%에서 -0.03%(11월 12일)로, 다시 -0.06%(11월 26일)로 점점 커지고 있죠. 이처럼 서울의 부동산 가격 마저 하락하며 부동산 투자는 위험하다는 말들이 나오고 있으며, 일부 전문가들은 부동산 폭락론을 내놓고 있습니다. 그러나 현재 예금금리가 낮고 주식시장 상황도 좋지 않아 아직도 부동산에 투자를 원하는 사람들이 많은데요. 과연 안전하게 부동산에 투자하는 방법은 없는 걸까요?

부동산 투자 종목 중 안전하다고 불리는 투자처가 있습니다. 바로 담보부 NPL 투자인데요. 먼저 NPL(부실채권)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말합니다. 이때 부동산 등을 담보로 발생된 채권을 담보부 NPL이라고 하는데요. 여기에 투자하는 것이 담보부 NPL투자입니다.

쉽게 말해 A씨가 10억원짜리 주택 1순위 근저당권을 할인해서 9억원에 샀습니다. 그 후 누군가 주택을 경매에서 10억원에 낙찰을 받는다면 A씨는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지고, 1순위로 배당받을 수 있는데요. 근저당권은 9억원에 샀지만 실제 채권 행사는 10억원에 권리를 행사할 수 있습니다. 사실상 수익률 10%에 달하는 1억원의 수익이 생기는 것이죠.

담보부 NPL 투자는 많은 장점이 있습니다. 우선 투자원금 및 채권 확보가 다른 투자에 비해 확실하고 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높습니다. 또 투자 대상 물건의 소재 파악이 가능하여 물건의 시장성과 가치판단이 용이하고 담보부 부실채권 매입 전 현장 조사 후 투자 여부를 선택 가능합니다. 채권자로써 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아서 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 점도 이점이죠. 이밖에도 환금성이 좋고 자금 부담이 적다는 등 여러 장점이 있어 관심도와 인기가 점점 더 커지고 있다고 합니다.

그러나 NPL을 전액 배당받아 수익을 내는 NPL투자기법 것이 결코 쉬운 것은 아닙니다. 배당절차에서 1순위 근저당권은 그 배당순위가 4순위로 밀려나기 때문입니다. 배당순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금, 임금채권, 3순위 국세, 지방세, 4순위 근저당권, 전세권 등의 순입니다. 이렇게 배당절차에서 근저당권자보다 앞서는 권리가 생길 수도 있고 이러한 권리들은 등기부에도 공시되지 않아 주의가 필요합니다.

대부분의 투자 상품들이 그러하듯 리스크도 있습니다. 담보부 NPL 투자의 경우 매도자와 협의를 통한 매수 방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조이므로 협상이 어렵고 권리 분석의 어려움이 있어 초보자가 접근하기 쉽지 않습니다. 또한 경매물건이 제한적이기 때문에 투자 물건 종류가 적습니다. 경매의 유찰로 원금이 손실될 수 있다는 점도 치명적인 단점 중 하나고요. 부동산에 근저당이 설정되어 있기 때문에 안전하다고 볼 수 있지만 그만큼 위험도 존재한다는 얘기입니다.

현재처럼 부동산시장이 한 치 앞을 내다보기 힘들 때, 안전성과 높은 수익률을 낼 수 있는 담보부 NPL 투자는 매력적인 투자 상품입니다. 그러나 상기에 서술한 것처럼 위험이 아예 없는 것은 아닙니다. 비교적 안정적인 투자 상품이긴 하나 위험요소가 존재하고 투자에 따른 모든 위험은 투자자가 감수해야 할 몫입니다.

따라서 고수익을 올릴 수 있다는 분위기에 편승해 NPL에 투자하는 것은 지양해야 합니다. 특히 초보자의 경우 주변 지인과 전문가의 추천만을 따르지 말고, 스스로 공부하고 연구하여 투자를 결정하는 것이 좋습니다. 그렇게 한다면 신중한 투자가 가능해지고 투자로부터 올 위험을 막을 수 있습니다. 수익을 내는 투자의 기술은 NPL투자기법 특별한 것이 아닙니다. 끊임없는 노력이 부동산 투자를 성공으로 이끄는 요인이 됩니다.

부실채권 투자, 돌다리 두드리듯[고준석의 실전투자]


고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

결혼 5년 차 직장인 A 씨(35)는 내 집 마련을 위한 종잣돈을 모으려고 월급을 예금과 적금에 넣고 있다. 하지만 금리가 워낙 낮다 보니 좀처럼 목돈을 만들기 쉽지 않다. A 씨는 최근 직장 동료로부터 예·적금보다 높은 수익을 짧은 시간 내에 낼 수 있다는 ‘NPL’ 투자를 권유받았다. 고수익이라는 말에 솔깃했지만 생소한 방식이라 투자 위험이 없는지 궁금했다.

NPL은 부실채권(Non Performing Loan)의 약자다. NPL 투자는 금융기관에서 빌려준 대출금 가운데 회수가 어렵거나 회수하는 데 오랜 시간이 걸리는 부실채권에 투자하는 걸 뜻한다. 금융기관은 자산 건전성을 관리하기 위해 이런 부실채권을 자산관리회사에 매각한다. 금융기관은 대출금을 건전성에 따라 △정상 △요주의 △고정 △회수의문 △추정손실 등 5단계로 구분하는데, 이 중 매각 대상은 담보가 있지만 원금이나 이자가 3개월 이상 연체된 경우인 ‘고정’ 단계 이하 채권이다. 회수의문과 추정손실로 분류된 채권은 담보가 없는 대출금이라, NPL 투자의 주요 대상은 고정 단계인 채권이다.


NPL 투자는 금융기관이 아닌 자산관리회사를 통해 이뤄진다. 일반적인 투자 방법은 채권양도다. 채권자의 권리를 그대로 넘겨받는 것이다. 투자자는 부실채권을 원래 가격보다 싸게 구입한 뒤 직접 경매에 부치거나, 배당에 참여해 수익을 낸다. 예컨대 주택에 1순위 근저당권이 설정된 1억 원의 부실채권을 9000만 원에 산 뒤 담보 주택을 경매에 부쳐 1억 원을 배당받는다면 1000만 원의 수익을 올리는 것이다. 추가로 부실채권에 대한 이자와 연체이자까지 배당받는다면 수익은 더 늘어난다. NPL 투자는 직접 부동산을 소유하는 게 아니라 투자 수익에 대한 세금 부담이 없다.

하지만 NPL 투자로 수익을 내는 건 결코 쉬운 게 아니다. 1순위 근저당권은 경매 이후 배당 과정에서 4순위로 밀려나기 때문이다. 이 과정에서는 비용상환청구권이 최우선이다. 2순위가 소액보증금과 임금채권, 3순위가 국세와 지방세다. 그다음이 근저당권이다.

특히 비용상환청구권이나 소액보증금, 임금채권, 세금 등은 부동산 등기부등본에 공시되지 않아 미리 알기 어렵다. 경매가 시작되고 배당을 요구하는 기간이 끝나야만 비로소 알 수 있다. 만약 1순위 근저당권보다 배당 순위가 앞서는 권리가 있다면 NPL 투자자는 투자금 전액을 배당받지 못할 수 있다. 담보 부동산이 투자금보다 낮은 가격에 낙찰될 경우에도 손해가 불가피하다.

NPL 투자는 얼핏 보면 안전한 투자라고 생각할 수 있다. 부동산에 근저당권이 설정돼 있기 때문이다. 경매에서 담보 부동산이 투자금보다 높은 가격에 낙찰되고 전액 배당받는다면 높은 수익을 짧은 시간 내에 올릴 수 있다. 하지만 1순위 근저당권이 설정된 부실채권만 골라 투자하더라도 예측하기 어려운 위험은 존재한다. 배당 순위가 밀리거나 경매 물건이 투자금보다 낮게 낙찰될 수 있어서다. 따라서 초보자라면 고수익을 올릴 수 있다는 점만 보고 NPL에 투자하는 건 피해야 한다. NPL 투자는 이런 위험을 감수해야 한다는 점을 명심해야 한다.

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높게 낙찰받고, 싸게 팔아서 수익을 냈다?!
부실채권을 매입하고, 짧은 기간 보유하고 있다가 해당 부동산을 단독 입찰 1등으로 높은 가격에 낙찰 받았다.
1등이 아닌 2등이 되기를 간절히 바라며 입찰했지만 결국 낙찰!
그리고 낙찰받은 금액보다 낮은 가격에 매도하였다. 그런데도 수익이 났다.
이게 도대체 무슨 말인가? 왜 필자는 2등을 희망하면서도 입찰에 참여했던 것이며, 높은 금액에 그보다 낮은 가격으로 팔았으면서도 수익이 발생했을까?
이 모든 것은 마술과도 같은 부실채권NPL의 수익 창출 구조에 있다.
이러한 궁금증, 이제 하나 둘 필자와 함께 이 책을 통해 풀어가 보자.
아직 대중화되기 전에 경매 이상의 전문가에 도전해 보자.

채권 매입하고 입찰하여 낙찰 확률 100%!
경매 투자자라면 낙찰받기 위해 현장 조사를 열심히 하고, 입찰 보증금 준비하여, 입찰서를 기입하는 순간까지 입찰가를 고민 고민하여 입찰하지만,

낙찰 받지 못하여 빈손으로 실망하며 돌아온 경험이 한 두번 이상은 있을 것이다.
하지만 부실채권NPL 투자라면 허탕은 없다.
배당수익으로 그동안 소요된 많은 시간과 비용, 그 이상의 기회비용까지 회수 하든가, 아니면 100% 낙찰을 받을 수 있다. 그 선택은 당신의 손에 달렸다.

* 우수연
전)월간 굿옥션 편집국장

[서문1] 대중화되기 전에 도전하자! * 우수연 . 6
[서문2] 누군가에게 의존하지 말고 스스로 분석하는 힘을 길러라 * 이현민 . 8


[부실채권NPL 투자 이제 시작해 보자]
그래서 나는 부실채권NPL 투자가 좋다 . 12
블루오션 부실채권NPL, 이건 꼭 알고 시작하자 . 22
부실채권NPL, 수익 구조는 이렇게 만들어진다 . 36
부실채권NPL, 채권 투자인가 부동산 투자인가 . 42

[부실채권NPL 투자 분석 기법을 배워보자]
부실채권NPL 매입 후 유입(직접 낙찰)한 사례
1차 입찰에서 3차 매각가로 아파트 단독 낙찰받은 실제 사례 . 50
선순위에 의해 침해되는 구조의 이해 . 66
부실채권NPL 분석기법의 프로그램 개발을 위한
도표 구성 항목의 이해 . 74
부실채권NPL, 신속하고 다각적 수치분석을 위한 툴 만들기 . 92

[부실채권NPL 투자 실제 사례를 통해 알아 보자]
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당 기대, 부천 역곡동 I빌라 . 112
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당과 유입 함께 고민,
부천 원미구 II빌라 . 128
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당손익 분기점 방어입찰,
종로구 근린상가 . 140

[부실채권NPL 투자 실무를 살펴보자]
부실채권 투자자의 입찰은 방어 입찰 혹은 유입 입찰 . 156
방어 입찰가, 유입가 산정 최적화 세부적으로 살펴보자 . 162
1인 3역 질권대출 잔금대출 상계처리 자금 흐름구조 . 180
부실채권NPL 매입 방법과 절차 . 186
채권 원금과 연체이자 계산법 . 200
경매비용은 어떻게 산정하나 . 206
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 주택 임대차 보호법 . 208
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 상가 임대차 보호법 . 216
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 임금채권 . 220
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 당해세와 조세 채권 . 224

[부실채권NPL 투자 이제 도전해 보자]
실패하지 않는 부실채권 투자 체크 포인트 . 234
실전 NPL 투자 스터디 클럽의 발자취 . 242
실전 NPL 투자 스터디 클럽 회원의 실전 사례
- 경매를 통한 재개발 투자 . 248

[놓치기 쉬운 기본 이론과 현장 실무를 다지자]
권리분석과 현장 조사 노하우 . 256
권리없는 임차인 찾기 . 266
허위 유치권 찾기 . 286
주거용 건축물 낙찰시 주의할 점 - 위반건축물 . 306
토지 낙찰시 주의 할 점 . 312


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