NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform

마지막 업데이트: 2022년 2월 19일 | 0개 댓글
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출처:넥스트펀딩

‘부실채권’ NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다

'NPL'이라는 이름을 들어봤다면, 여러분은 부실채권에 대해 상당히 관심이 있거나, 관심을 가질 준비가 되었다는 것을 의미한다. 최근들어 전통적인 오프라인에서만 거래되던 NPL이 핀테크 기술과 융합되면서 완전히 새로운 형태의 비즈니스 모델로 재탄생되고 있다.

‘초저금리 시대’와 투자빙하기 속에서 유리지갑 사회 초년생의 소소한 월급부터 강남부자들의 몫돈까지 급속도로 유입되고 있는 NPL투자는 무엇일까? 간략히 살펴보도록 하자.

NPL은 부실채권 투자이다

먼저 NPL의 간단한 정의부터 알아보자.

NPL(Non Performing Loan)은 은행이나 금융사가 해당 채권의 원금 혹은 이자를 3개월간 회수하지 못한 ‘부실’ 상태의 채권을 말한다. 그리고 NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform NPL 투자는 부실채권에 대한 투자를 의미한다.

그렇다면 원금은 고사하고 이자도 못내는 부실 채권은 어떻게 투자 대상이 될 수 있는걸까? 그 해답은 바로 부실채권이 가진 ‘담보’에 있다.

NPL의 투자가치는 우량 담보에 있다

은행은 대출자에게 돈을 빌려줄 때, 부실 발생 상황을 대비해 해당 채권에 다양한 안전장치를 적용한다. 이 안전장치 중 NPL 투자 성공을 위해 가장 유의깊게 살펴봐야할 항목은 바로 채권이 가진 담보 관련 사항이다.

담보는 크게 ‘인적담보’와 ‘물적담보’로 구분됩니다. 인적담보의 대표적인 예는 친구의 보증을 서주는 ‘보증인’이 있으며, 물적담보에는 자동차, 적금, 주식 등의 물건에 대한 저당권, 질권, 유치권, 양도 담보, 소유권 유보 등이 있다.

보통 채권자(돈을 받아야될 권리를 가진자)는 인적 담보보다 물적 담보를 선호하는데, 인적 담보의 경우, 보증인 또한 갚을 자산이 없는 경우 채권 회수를 하기 위해선 길고 고단한 소송을 진행해야하기 때문이다. 이와 반대로 물적담보는 담보에 대한 권리만 회수하면 경매를 통해 보다 수월한 채권 회수가 가능하다.

그리고 NPL의 투자가치는 해당 부실채권이 가진 우량 담보에 있다. 역세권 빌딩과 아파트와 같이 누가봐도 우량한 물건은 해당 채권이 다시금 연체나 부실상황에 빠져 담보를 경매에 넘기더라도 높은 입찰률과 낙찰가가 예상되기 때문에 투자위험이 크게 감소하게 된다.

NPL 투자 방법의 '혁신'시작

2016년 07월 이전 개인이 NPL에 투자하는 가장 보편적인 방법은 ‘부동산 담보 부실채권 (부동산 NPL)’ 에 대한 직접 투자였다.

개인 투자자들은 NPL의 부동산 담보 물건을 매입하고 법원 경매를 통해 매각하거나 해당 물건의 경매에 참가하여 낙찰을 받은 후 매각하는 방식으로 이익을 남겼다.

하지만, 이러한 NPL 개인직접투자 시장은 투자 상품에 대한 이해도 부족과 투자위험평가 능력이 없는 대다수 개인직접투자자들은 크고 작은 금융사고와 피해를 겪었다.

이에 금융 당국은 시장 모니터링 강화와 개인의 직접 투자로 인한 피해 재발 방지를 위한 조치로 개인 직접 투자를 금지하는지 법개정안을 2016년 07월 25일부로 통과시켰다.

이 날 시행된 대부업법 개정은 NPL 개인 투자 시장 건정성 회복의 성과와 함께3 ~ 5 조원 규모로 추산되던 개인 직접 투자 시장을 막다른 골목으로 몰았다. 수강생이 넘쳐나던 NPL 및 부동산 경매 전문 학원들은 꽁꽁 얼어붙었고, 개인투자자들에게 직접 NPL판매하던 업체들도 줄도산 위기에 처하게 됐다. 하지만 이러한 위기도 잠시, P2P 업체를 통한 ‘NPL 개인간접투자’라는 탈출구가 등장하며 개인투자자들은 다시금 활기를 되찾고있다.

2017년 6월 기준, 전체 P2P 누적대출 금액은 전년대비 약 1.8배 성장한 1조 1630억을 돌파하였으며, 이중 부동산담보(NPL) P2P 누적대출액은 전체 누적대출액의 60%에 육박하는 6760여억원으로 추산된다.

전문가들은 과거 3~5조원 규모로 추산된 NPL 개인직접투자 규모와 미국발 금리인상으로 인한 국내 금리 인상과 맞물려 중소기업 및 저축은행의 연체율 증가 추세를 가리키며 향후 NPL P2P펀드에 흘러들어올 전체 부실 채권수와 자금량은 더욱 증가할 것으로 판단하고있다.

NPL 펀드의 P2P투자 흐름도

그렇다면, P2P 펀드를 통한 NPL투자는 어떻게 이루어질까?

P2P 대출 업체들은 자사의 P2P 플랫폼에서 크라우드펀딩 형식으로 다수의 개인 투자자들의 자금을 모아 NPL 채권 투자 회사에 대여해준다. 그리고 투자자들은 해당 P2P 상품으로 발생하는 수익을 투자 원금 (만기 상환)과 함께 이자로 배당받는다.

출처:넥스트펀딩

투자자들은 NPL 상품 투자를 시작함에 앞서 2017년 05월 29일부로 적용된 P2P 투자 가이드라인을 통하여 본인이 속하는 투자자구분과 해당 투자한도 금액을 반드시 확인해야한다.

출처:넥스트펀딩

NPL 투자의 평균 수익률은 연 10~15% 수준으로 현재 2~3%를 유지하고있는 정기예금 금리에 비해 매우 높다. 하지만, NPL 투자는 High Risk, High Return (고위험, 고수익)의 원리에 따라 부실 채권에 대한 투자 위험이 상주하며 투자 실패시 원금을 회수할 수 없다.

그렇다면, NPL P2P펀드 상품 투자 성공을 위해 투자자가 NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform 살펴봐야할 점은 무엇이 있을까?

담보의 우량성을 확인하라!

NPL은 부실채권에 대한 투자이므로 ‘투자 자금 회수 불가’라는 최악의 상황이 언제든 발생할 수 있다. 이러한 부실채권의 또 다른 부실화를 대비하고 투자자를 보호할 수 있는 가장 우선적인 안전장치는 해당 채권이 가진 담보의 우량성을 살펴보는 것이다.

즉, 인적 담보보다는 물적 담보를 갖춘 NPL 상품을 주로 살펴보고 물적 담보 중에서도 역세권 아파트, 빌딩, 단독주택 같은 우량 담보를 가진 투자 상품을 선별하는 것이 도움이 될 수 있다. 우량 담보를 가진 채권은 연체와 부실이 발생하더라도 해당 담보의 경매 낙찰을 통해 투자금을 회수하는 것이 매우 수월하기 때문이다.

전문심사 및 전문가 존재 여부를 확인하라!

NPL 투자는 일반적으로 부동산 담보부채권에 해당하는 투자 상품을 가리키지만 그 종류는 주로 대형 프로젝트파이낸싱(PF) 채권, 부동산담보대출 채권, 기업회생채권 등으로 다양하다. 각각의 상품에 대한 투자 결정은 투자자 개개인의 몫이지만 해당 투자 상품의 미래가치와 현재가치를 냉정하게 평가할 수 있는 인력이 해당 P2P업체에 있는지 살펴볼 필요가 있다.

특히, 투자 상품에 대한 권리분석이 완벽히 이뤄지지 않는다면 투자금 회수 기간이 지연 및 연체되는 상황에 놓일 수 있다.

한국P2P금융협회 가입사인지 확인하라!

한국P2P금융협회(www.p2plending.or.kr)는 P2P 대출 및 투자 시장의 건전한 육성을 위해 금융당국과 긴밀히 협력하고 있다. 특히, 협회는 P2P 투자 가이드라인 발표 등을 통해 P2P 투자자와 대출자의 보호를 위해 노력하고 있다.

또한, P2P 금융협회 회원사들은 ‘3자 예치금 관리시스템’, ‘누적대출액·대출잔액·연체율·부실률 공시’,’투자진행 최종 단계에서 투자위험 고지’, ‘이벤트 진행 관련 금감원 가이드 준수’ 등의 사항을 의무적으로 적용 및 실행함으로써 투자자 보호에 최선을 다하고 있다.

NPL투자기법

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    • 박준선 기자
    • 승인 2016.01.04 11:39
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      적당한 투자처를 찾지 못하는 장기 저금리시대에 시중정기예금 자금이 NPL시장으로 쏠리고 있고 저금리와 금소종과세의 여파로 자산가들이 예금자금을 NPL쪽으로 투자하거나 NPL부동산펀드로 자금이 유입되고 있다.
      전체적으로 주거용을 제외한 부동산시장이 불황기라고 하지만 NPL(부실채권)시장은 그 동안 지속적으로 성장을 이루어왔다.

      NPL시장도 2014년을 기점으로 전체적으로 은행권의 부실채권 물량의 정체 속에서 채권입찰시장은 기존 채권시장의 큰손인 유암코. 대신F&I 이외에 KB자산운용. 외환F&I. 마이에셋. SBI저축은행. OSB저축은행 등 기관투자자의 가세로 채권가격 상승을 가져와서 결국 유동화전문유한회사의 수익구조 감소로 이어질 전망이다.
      기관투자자의 부실채권을 관리하는 자산관리회사(AMC)들은 OPB대비 90%대의 높은 가격에 낙찰 받은 채권을 관리하면서 투자자의 목표 수익을 맞추기 위해서는 기존의 자산관리방법에서 한 단계 업그레이드 되어진 새로운 자산관리기법이 요구되고 있다.

      기업회생채권. PF채권. 무담보채권 등의 전담AM에 의한 전문적 관리체계를 통하여 수익극대화 방안을 모색하고 AMP(자산관리계획)작성시 채권가격보전 또는 NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform 채권가치보전의 채권회수전략에서 채권가치보전 및 부동산가치보전의 보다 적극적인 채권회수전략으로 관리기법의 변화가 요구되고 있다.
      (이영준 “NPL시장의 현황과 전망” 2014년 2월 저축은행중앙회)

      과열된 NPL시장에서 NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform 개인투자자들이 안정적이고 지속적인 투자수익률을 얻기 위해서는 어떠한 투자전략을 가져야 할 것인가. NPL시장의 현황을 분석하고 NPL투자전략의 방안 등을 강의하는 곳이 있다.

      국내 최초 NPL 전문교육원인 “이영준NPL아카데미학원”에서는 NPL권리분석. NPL매입실무. NPL투자기법. NPL가격산정방법 등 NPL실전투자에 꼭 필요한 기본지식과 서류작성방법을 교육하고 있으며 특히 NPL매입에 필요한 실무지식을 중점적으로 교육하여 NPL실무전문가 양성과정으로 널리 알려져 있다.

      'NPL'이 뭐길래?…죽음부른 40억 투자사기의 결말

      그래픽=강기영

      그래픽=강기영

      #자영업자인 김모씨(47)는 지난해 12월 건국대학교 평생교육원 부동산경매컨설팅과정 강의 중 강사 임모씨(41)로부터 20~30%의 고수익을 거둘 수 있다며 부실채권(NPL)에 투자해보라는 솔깃한 제안을 받았다.

      임씨는 수강생들에게 "NPL은 다른 투자에 비해 자금 회수가 빠르고 세금도 거의 없다"며 꼬드겼다. 결국 김씨는 은행 대출을 받아 1억5000만원을 투자했다. 다른 수강생 24명과 건국대 행정대학원생 9명도 적게는 5000만원에서 많게는 7억5000만원까지 총 40억원을 투자했다.

      임씨는 지난달 22일 이 중 30억원을 인출해 잠적한 후 이달 8일 경기도 여주시의 한 모텔에서 목을 매 숨진 채 발견됐다. 경찰은 외부인의 침입 흔적이 없고 화장실 문고리에 목을 맨 점 등으로 미뤄 임씨가 스스로 목숨을 끊은 것으로 보고 있다.

      최근 주택시장의 장기침체 속에서 아파트 투자 대안으로 각광받던 상가·오피스텔 등 수익형부동산이 공급과잉에 따라 수익률이 떨어지면서 NPL이 새로운 부동산 투자처로 떠오르고 있다. 하지만 이 점을 노린 불법 유사수신 사기가 기승을 부리고 있어 주의가 요망된다.

      ◇NPL이 뭐길래?…수익률이 20~30%?

      NPL(Non Performing Loan)은 은행 등 금융권이 원금이나 이자를 3개월 이상 회수하지 못한 부실대출을 뜻한다. 수익이 나지 않는다고 해서 '무수익여신'이란 전문용어도 있지만, 통상 '부실채권'으로 불린다.

      은행 등 금융권은 채무자에게 대출해주고 대출이 부실화할 경우에 대비, 담보부동산에 근저당권을 설정하는데 대출금을 회수하지 못할 경우 금융권은 이 저당권을 유통화해서 현금화해야 한다. 이렇게 발생한 부실채권 매물은 국내외 은행 등 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.

      이러한 기업이 자산유동화 회사인 SPC(Special Purpose Company)다. 유암코, 우리F&I, 저축은행 등이 있는데 채권금액이 큰 NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform 경우에는 직접관리하고 중소규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화한다. 개인이 투자할 경우 경매정보사이트에 매각을 의뢰한 매각담당자나 등기부에 기재된 유동화회사와 협의해 거래할 수 있다.

      경매에서 주택NPL 투자는 근저당권을 사서 경매에서 제3자가 낙찰 받을 때 배당금을 받을 수 있다. 다만 경매낙찰가가 채권액보다 낮으면 채권액 전부를 회수하지 못할 수도 있다.

      경매 직전에 1~2순위 저당권을 사들인 후 직접 해당 주택을 낙찰 받는 방법도 있다. 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.

      최진순 알앤디연구소 대표는 "최근 부동산경기가 어려워지면서 다시 NPL 매물 공급이 꾸준히 늘고 있다"며 "통상 NPL이 경매낙찰가보다 10% 이상 싸기 때문에 유통과정만 잘 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰받을 수 있다"고 귀띔했다.

      ◇NPL투자 사기 극성…안전한 투자법은?

      상황이 이렇다 보니 최근 투자처가 마땅치 않다는 점을 노린 불법 유사수신 사기가 기승을 부리고 있다. 최근엔 고액의 악성채권을 헐값에 사들인 뒤 이를 미끼로 투자자금을 유치해 사기를 친 일당이 경찰에 적발되기도 했다.

      현장에서 전문가들은 NPL투자시 배당액과 낙찰가 예상, 최종 입찰가 산정 등 철저한 검증과 분석이 필요하다고 입을 모은다. 하지만 NPL투자 전문업체들도 상당수가 부동산 쪽으로만 역량이 집중돼 금융권 여신관리 경험을 가진 전문 인력이 없어 투자를 유치하거나 자문하기에는 부족한 현실이다.

      게다가 은행과 자산유동화회사 등 유통 과정을 거쳐 다시 경매로 넘어가야 하므로 투자 직후부터 20~30% 수익을 보장해주는 것은 사실상 불가능하다는 지적도 있다.

      정대홍 부동산태인 팀장은 "NPL투자의 개념은 우량한 채권을 적정가에 사들여 고도의 투자기법으로 운용함으로써 최대 수익을 창출하는 것"이라며 "투자시 반드시 부동산과 금융 분야 지식이 충분한 전문가의 도움이 필요하다"고 조언했다.

      NPL투자기법

      경매 시장에 새로운 투자방식이 유행하고 있다. 바로 NPL 투자다. 경매에 NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform 부쳐진 물건보다 미리 경매부동산의 채권(債權)을 싸게 사서 수익을 올리는 방법이다. 바로 부실채권 거래인 NPL(Non Performing Loan) 방식으로 매입하는 것이다. 경매 직전에 부동산에 잡혀있는 1~2순위 저당권을 넘겨받은 다음 경매에서 직접 낙찰 받는다. 선순위 저당권을 할인한 값에 매입했기 때문에 수익성이 경매 낙찰가보다 10% 이상 높은 게 일반적이다.

      ‘부실채권’이란 은행 등 금융기관이 부동산 소유자에게 담보대출을 해줬지만 원리금과 이자를 제 날짜에 갚지 못해 묶여있는 돈을 말한다.
      돈을 빌려간 회사나 개인이 부도나 법정관리에 들어갔다면 돈을 빌려준 금융권은 돈을 받지 못해 1순위 저당권은 무수익여신(無收益與信)으로 남게 된다. 금융권은 NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform 이 저당권을 유동화시켜 현금화하는 과정에서 부실채권 매물이 나오는 것이다.

      돈을 못 받게 된 금융기관은 부실화된 채권이지만 이 저당권(채권)을 NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform 매입하는 유동화전문회사에 도매 형태로 넘겨서 은행의 국제결제은행(BIS)이 규정한 자기자본 비율을 맞춰 금융기관의 건전성 기준을 맞추게 된다.
      이런 과정에서 부실채권이 발생한다. 부실채권 매물을 매입하는 투자기관은 국내외 은행과 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.
      매입한 부실채권 부동산을 하나마다 가치를 평가해 어떤 방식으로 매각할지 정리한다. 그런 다음 직접 법원 경매에 부치고, 다시 중개기관이나 개인에게 채권형태로 매각하게 된다.
      부실채권 투자회사는 별도의 유통사를 만들어 유동화전문회사나 자산관리회사(AMC), 중개법인이나 경매 투자자에게 ‘일대일’ 방식으로 판매한다. 부실채권기관은 국내 자산관리회사 등인데 ‘론-세일’, ‘채무인수방식’ ‘유입자산’ 방식으로 거래한다.
      ‘론-세일’은 부동산에 설정된 저당권을 할인한 가격에 투자자에게 넘긴다. 투자자는 할인금액에 사서 배당 또는 낙찰을 받는 방식이다.
      ‘채무인수방식’은 해당 부동산을 직접 유입하는 경우다. ‘유입자산’은 투자회사가 직접 낙찰 받은 부동산이다.
      아무도 사가지 않는 채권은 유동화 회사가 손해 볼 수 없어 직접 경매에 참여해 낙찰 받는 경우다. 낙찰 후 세입자 처리 등 권리관계를 정리한 후 적당한 시기에 일반매물로 판매하는 방식이다.
      경매 낙찰 전에 미리 부실채권을 매입하기 때문에 1순위 저당권을 할인한 값에 매입해 올 수 있고 이를 경매과정에 다른 사람에게 유통하거나(저당권 거래) 경매에 직접 참여해 낙찰 받을 수 있다(유입 과정).
      채권최고액의 채권자 입장에서 낙찰 받기 때문에 다른 사람보다 높은 가격을 써내도 되므로 낙찰 확률이 매우 높다. 게다가 채권최고액이 많아 나중에 경매부동산을 되팔 때 양도소득세를 절세할 수 있어 일거양득의 효과를 거둘 수 있다.
      외환위기 때 국내 부동산시장에 외국계 자본이 들어오면서 새로운 경매 거래기법으로 자리 잡았지만 그 이후에는 매물이 한동안 뜸했었다. 그러나 부동산경기가 어려워지자 다시 부실채권 매물의 공급이 꾸준히 늘고 있다.
      외환위기 때 부동산이 반 토막 날 때의 막대한 수익률과는 비교할 수 없지만 지금도 경매 보다 10% 이상 싸기 때문에 이런 유통과정을 이해하면 남들보다 한발 앞서 값싼 경매부동산을 수월하게 낙찰 받을 수 있다.
      부실채권 매각업체 입장에서는 인수한 채권액이 높은 대신 실제 매입가는 장부가의 70~80%에 불과하다. 따라서 할인가로 되팔아도 매매나 취득에 따른 세금이 면제돼 차익 높은 장사를 하는 셈이다.
      투자자의 입장에서도 이러한 물건들은 시세대비 20~30% 이상 싸고 권리관계도 대체로 깨끗하므로 적극적으로 노려볼 만하다. 수도권의 대형 주택·공장·건물을 노리는 실수요자는 적극적인 매수전략을 세우는 게 유리하다.
      모든 NPL이 외환위기 때처럼 고수익을 안겨다주지 않는다. 아파트·다세대 등 주택 NPL은 대부분 경매를 통해 채권회수가 가능해 일반 투자자에게 쉽게 매도하지 않아 매물 구하기가 쉽지 않다.
      고수익 가능성이 큰 매물은 대체로 비대중적인 경매 물건들이다.
      근린상가나 토지 등은 NPL이 차지하는 비중이 높은데다 권리관계가 복잡한 물건들이 많지만 권리 상 문제점을 해결하고 가치를 높이는 작업을 병행하면 고수익을 올릴 수 있다.
      부실채권 투자는 부동산의 가치파악은 물론 경매투자에 대한 충분한 이해가 필요한 상품이다.
      경매에서 계속 유찰되면 낙찰금액이 낮아져 원금손실을 NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform 볼 수 있어 채권 매각기관의 담당자로부터 자문을 받고 투자해야 위험을 최대한 줄일 수 있다.
      경매 파생상품 투자 시에는 시세 파악이 무엇보다 NPL, 핀테크와 만나 P2P로 부활하다 | Vertical Platform 중요하다.
      매매약정 금액이 시장가치보다 높은 경우도 발생할 수 있으므로 투자자가 직접 현장조사를 통해 시세를 정확히 파악한 다음 계약해야 한다.

      부실채권 매물은 자산유동화회사인 SPC에서 살 수 있다. 주로 유암코, 우리F&I, 저축은행 등에서 유동화가 진행되는 동안 자산관리사에게 위탁 판매한다.
      유암코 등 시장점유율이 높은 기업은 채권금액이 큰 경우에만 직접관리를 하고 중소 규모의 채권은 수탁관리사가 맡아 유동화하고 있다.
      개인이 투자할 경우 경매정보 사이트에 매각 의뢰한 매각 담당자나 등기부에 기재된 유동화회사에 협의해 거래할 수 있다.
      최근에 매각기관이 보유한 물건들 중에 유입물건이 많아 개인이 살만한 우량 물건을 고르기 힘들고 소액 매물도 많지 않다.
      또 금융회사들도 고가에 부실채권을 매입한 데다 시장에 채권에 대한 유동화 지식을 갖게 돼 요즘 가격 할인 폭이 높지 않은 편이다.
      유동화회사들은 15%, 저축은행은 20% 안팎으로 싸게 파는 것이 보통이다.
      따라서 턱없이 높은 수익률을 기대하기보다 소액으로 우량물건을 매입한다는 마음으로 투자에 임하는 게 현명하다.


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